SACHVERSTÄNDIGE FÜR BEBAUTE UND UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE, ZERTIFIZIERT GEMÄß DIN EN ISO/IEC 17024 ( EurASCert)

Sie wollen eine Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben und sind sich unsicher über dessen Wert?
Gründe für ein Verkehrswertgutachten gibt es viele. Dabei bieten sich verschiedene Möglichkeiten: Man kann einen Immobilienmakler mit der Wertermittlung beauftragen oder ein einschlägiges Internetportal für die Online-Wertermittlung nutzen. Letzteres funktioniert schnell, unkompliziert und ist preisgünstig. Allerdings gilt es viele Dinge bei der Bewertung einer Immobilie zu beachten. Über umfassendes Know-how verfügt letztlich nur der Sachverständige auf Grund seiner Ausbildung, Fachkenntnis und Erfahrung.

Gutachten welche für gerichtliche aber auch außergerichtliche Zwecke dienlich sind. Rechtsanwälte und Steuerberater empfehlen oftmals Gutachten als wertvolle Hilfe bei außergerichtlichen Entscheidungen, um im Vorfeld eine Einigung herbeiführen zu können. Das Gutachten kann abhängig von der Art für beide (gerichtliche/außergerichtliche) Fälle verwendbar sein.

Ich erstatte für Sie qualifizierte Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes für außergerichtliche und gerichtliche Anlässe, für private sowie gewerbliche Auftraggeber, Behörden und Gerichte. Die nachfolgenden Ausführungen geben Ihnen einen ersten Überblick und beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema.

Dipl. Sachverständige Dorit Schrottenbacher

Immobilienbewertung Biesdorf

Ganz gleich, ob Hauskauf, Verkauf oder Wertermittlung aus einem anderen Anlass – der aktuelle Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie in Biesdorf sollte realistisch geschätzt werden. Es kommen verschiedene Methoden zur Immobilienbewertung zur Anwendung. Welches Wertermittlungsverfahren für welche Gebäudeart am besten geeignet ist, weiß ich als unabhängige Sachverständige in Berlin Biesdorf für Berlin und Brandenburg. Als Diplom Sachverständige im Fachgebiet für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken, Mieten und Pachten ermittle ich den Wert einer Immobilie objektiv und zuverlässig. Ich berate Sie beim Immobilienkauf, Verkauf und erstelle Ihnen gerichtsfeste Wertgutachten.

Telefon: 0172.6064789

Ihre Vorteil, Sie erhalten ein q ualifizierte Immobiliengutachter für

Erbschaftsangelegenheiten
Scheidung
Finanzamt
Vermögensfeststellung
Familienauseinandersetzungen
Wertausgleich
Ankauf & Verkauf
Steuerliche Fragen
Rechtliche Auseinandersetzungen
Beleihung von Immobilien
Festsetzung des Versicherungswertes
Pflegschaft Betreuung
Prüfung auf Plausibilität
Ankauf und Verkauf
unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke
Ein- und Zweifamilienhäuser
Wohn- und Geschäftshäuser
Mehrfamilienhäuser
Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen)
Gewerbliche Grundstücke und Gebäude
Erbbaurechte
Rechte und Belastungen
Wohnungsrechte
Nießbrauchrechte
Baulasten und Dienstbarkeiten
Altenteilsregelungen mit/ohne Pflegeverpflichtung

Ihr Immobiliengutachter: Analyse der Lage, Beurteilung und Bewertung

Als Diplom Sachverständige (DIA), zertifiziert gemäß DIN ISI 17024 für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken, Mieten und Pachten lege mein Hauptaugenmerk auf Hausbewertung, Wohnmarktanalyse & Grundstücksbewertung. Ich ermittle den Wert Ihrer Immobilie nach den vorgeschriebenen Richtlinien wie ImmoWertV 2021 und bin dabei unabhängig und neutral. Mit meiner ausgeprägten Marktkenntnis berate ich Sie als bestehende & zukünftige Immobilienbesitzer.

Fragen Sie mich nach einen kostenlosen Erstberatung!

Mail: info(ät)gutachten-immo24

Tel.: 0172.6067890

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine weitreichende Entscheidung, die wohl überlegt sein will. Die Immobilienbewertung durch einen Gutachter hilft, Nachteile beim Kauf oder Verluste beim Verkauf zu vermeiden.

Erbe

Nicht immer möchten Nachkommen eine geerbte Immobilie behalten. Besonders bei renovierungsbedürftigen Häusern und Wohnungen besteht der Wunsch, das Wohneigentum schnell und unkompliziert zu veräußern.

Scheidung

Kommt eine Ausgleichszahlung im Falle einer Scheidung nicht in Betracht, kann die Immobilie verkauft werden. Kosten und Gewinn werden in diesem Fall unter den Eheleuten aufgeteilt.

Umzug

Im Falle eines privat oder beruflich bedingten Umzugs in eine andere Stadt, kann ein zuvor gekauftes Haus entweder vermietet oder aber verkauft werden. Um Steuern zu sparen, sollte man hier die entsprechenden Fristen beachten.

Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren wird der Immobilienwert über den Wiederbeschaffungswert des Objektes bestimmt. In die Berechnung fließen u. a. Bodenrichtwert, Herstellungskosten ( NHK 2010) und die Alterswertminderung, teilweise auch die Regionalfaktoren in den Immobilienwert ein.

Anwendung findet das Sachwertverfahren vorrangig bei:

Eigentumswohnungen
eigengenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist ein mögliches Wertermittlungsverfahren für die Bewertung von Immobilien. Als Berechnungsgrundlage dient der Bodenrichtwert sowie die Herstellungskosten des Gebäudes und die Außenanlagen. Unterschiedlich verhält sich die Wertfindung mit Nebenanlagen wie Garagen oder besondere Bauten wie zum Beispiel Poolanlagen oder Dachterrassen. Angewendet wird das Sachwertverfahren vor allem bei eigengenutzten Einfamilienhäusern und immer dann, wenn Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Vergleichswerte nicht möglich sind.

Wie berechnet man den Sachwert einer Immobilie ?

Das Sachwertverfahren

Das in Deutschland verwendete Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV genau geregelt. Am 01.01.2022 ist die neue Immobilienvermittlungsverordnung - ImmoWertV 2021 in Kraft getreten. Die genaue Anwendung wird in der ImmoWertA geregelt, die im September 2023 endlich verabschiedet werden soll. In Verbindung mit der Sachwertrichtlinie, dem Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und den Daten aus dem Grundstücksmarktbericht ergibt sich eine strenge Normierung dieses Verfahrens.

Zudem richtet sich der Marktanpassungsfaktor ggf. dem Regionalfaktor nach der Art der Immobilie. Bei gewerblich genutzte Immobilien werden demnach andere Korrekturfaktoren zugrunde gelegt als bei Einfamilienhäusern.

Gibt es Alternativen für das Sachwertverfahren?

Wenn das Vergleichswertverfahren nicht durchführbar ist und / oder es sich um nicht-vermietbare Objekte handelt, ist das Sachwertverfahren mehr oder weniger alternativlos. In allen anderen Fällen sind die beiden anderen

Wertermittlungsverfahren die bessere Wahl, um den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie bzw. eines Grundstücks so exakt wie möglich darzustellen.

Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) und der Gebäudesachwert (Herstellungskosten laut NHK2010 pro m² x Bruttogrundfläche abzüglich Alterswertminderung) getrennt ermittelt.

Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert wird anschließend einem Marktanpassungsfaktor ggf. Reginalfaktoren multipliziert, um den Gebäudesachwert zu erhalten. Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale die die meisten Objekte aufgrund von Schäden, Baumängeln, Instandhaltungsrückstau oder besondere Bauteile aufweisen, schlagen sich auf den errechneten Verkehrswert wertmindernd oder auch werterhöhend nieder.

Ertragswertverfahren

Bei dieser praxisnahen Berechnungsmethode erfolgt die Immobilienbewertung über den Ertrag der Immobilie.

Besonders geeignet für Immobilien mit Ertrag wie:

vermietete und gewerblich genutzte Objekte wie Mehrfamilienhäuser
Hotels
Gewerbe

Ertragswertverfahren: Was funktioniert das?

Das Ertragswertverfahren ist eines von drei üblichen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien bzw. Grundstücken. Anders als bei Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren wird der Verkehrswert beim Ertragswertverfahren auf Basis des Ertrags einer Immobilie abgeleitet. Entscheidend für den Wert der Immobilie sind die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, das heißt der Ertrag. Das Wertermittlungsverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Wohnimmobilien sowie Gewerbeimmobilien und gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet.

Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?

Den Ertragswert erhalten Sie durch Berücksichtigung in der Berechnung durch den:

Rohertrag
Bewirtschaftungskosten
Liegenschaftszins
Vervielfältiger
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Unter Berücksichtigung weiterer Werte kann der Sachverständige den Ertragswert (Verkehrswert) des zu bewerteten Objektes berechnen.

Das internationales Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren unterscheidet man zwischen der deutschen und der internationalen Berechnungsgrundlage. Die Besonderheit des deutschen Ertragswertverfahrens ist, dass Boden und Gebäude zuerst einmal getrennt betrachtet werden. Beim internationalen Verfahren wird der Wert eines bebauten Grundstücks hingegen aus den aktuellen Mietverträgen und Wiedervermietungsmöglichkeit abgeleitet. Eine Trennung zwischen Gebäude- und Bodenerträgen findet nicht statt.

Weitere internationale Ertragswertverfahren sind die Investment Method und das das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF).

Vergleichswertverfahren

Die genaueste der drei Methoden ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie über Vergleichswerte

Besonders geeignet für:

Eigentumswohnungen

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien und Grundstücke (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Es gilt als das präziseste Verfahren und ist für verschiedene Immobilienarten geeignet. Anders als Sachwert- und Ertragswertverfahren bildet das Vergleichswertverfahren das tatsächliche Marktgeschehen realistisch ab. Unterschieden wird zwischen dem direkten und indirekten Vergleichswertverfahren.

Direktes Vergleichswertverfahren

Bei direkten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert über eine artgleiche bereits verkaufte Immobilie in der näheren Umgebung ermittelt. Um eine Vergleichsbasis zu bekommen, muss die Immobilie folgende Kriterien erfüllen:

Ähnliche Lage
Vergleichbare Bodenbeschaffenheit
Ähnliche Grundstücksgröße
Vergleichbare Grundstücksgestaltung
Ähnlicher Erschließungsgrad
Vergleichbarer Zustand / vergleichbares Alter

Indirektes Vergleichswertverfahren

Beim indirekten Vergleichswertverfahren bezieht sich der Sachverständige auf die erzielten Kaufpreise aus der Vergangenheit verschiedener Immobilien. Diese werden vom jeweiligen Gutachterausschuss aufbewahrt. Anhand diverser Kriterien wie Baujahr, Lage, Art der Immobilie – werden die Kaufpreise sortiert. Die Durchschnittspreise aller Segmente fließen unter Berücksichtigung relevanter Zu- und Abschläge in das indirekte Vergleichswertverfahren ein.

Größe des Objekts
Lage der Immobilie
Alter und Zustand

Vergleichswertverfahren bei Grundstücken

Wird das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung von Grundstücken angewendet, spielen folgende Faktorennein Rolle:

Lage
Größe
Erschließung
Art der Nutzung
Beschaffenheit des Bodens
Gestaltung und Ausrichtung des Grundstücks

Vergleichswertverfahren bei Immobilien / Gebäuden

Soll der Wert von einem Haus oder einer Wohnung mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden, wird der Gutachter sein Augenmerk auf folgende Faktoren richten:

Größe
Art des Gebäudes
Baulicher Zustand
Restnutzungsdauer
Gestaltung der Immobilie
Zustand und Qualität der Ausstattung
Energetischer Zustand der zu bewerteten Immobilie

Tipps zu Einfamilienhaus und -Wohnungsbewertung

Eine professionelle Immobilienbewertung ist die beste Versicherung für den optimalen Hausverkauf. Auch Käufer sind in der Lage mit einer ordentlich-durchgerechneten Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung ihren Traum zu erfüllen. Auch Beratung zur Wahl der Bank, Umschuldung und Nutzung der Immobilien. Expertise zu Zinsen, Eckdaten, Anlagen, Kriterien und Adresse finden in der FAQ Berücksichtigung.