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SACHVERSTÄNDIGE FÜR BEBAUTE UND UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE, ZERTIFIZIERT GEMÄß DIN EN ISO/IEC 17024 ( EurASCert)
Sie wollen eine Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben und sind sich unsicher über dessen Wert?
Gründe für ein Verkehrswertgutachten gibt es viele. Dabei bieten sich verschiedene Möglichkeiten: Man kann einen Immobilienmakler mit der Wertermittlung beauftragen oder ein einschlägiges Internetportal für die Online-Wertermittlung nutzen. Letzteres funktioniert schnell, unkompliziert und ist preisgünstig. Allerdings gilt es viele Dinge bei der Bewertung einer Immobilie zu beachten. Über umfassendes Know-how verfügt letztlich nur der Sachverständige auf Grund seiner Ausbildung, Fachkenntnis und Erfahrung.
Gutachten welche für gerichtliche aber auch außergerichtliche Zwecke dienlich sind. Rechtsanwälte und Steuerberater empfehlen oftmals Gutachten als wertvolle Hilfe bei außergerichtlichen Entscheidungen, um im Vorfeld eine Einigung herbeiführen zu können. Das Gutachten kann abhängig von der Art für beide (gerichtliche/außergerichtliche) Fälle verwendbar sein.
Ich erstatte für Sie qualifizierte Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes für außergerichtliche und gerichtliche Anlässe, für private sowie gewerbliche Auftraggeber, Behörden und Gerichte. Die nachfolgenden Ausführungen geben Ihnen einen ersten Überblick und beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema.
Dipl. Sachverständige Dorit Schrottenbacher
Ganz gleich, ob Hauskauf, Verkauf oder Wertermittlung aus einem anderen Anlass – der aktuelle Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie in Biesdorf sollte realistisch geschätzt werden. Es kommen verschiedene Methoden zur Immobilienbewertung zur Anwendung. Welches Wertermittlungsverfahren für welche Gebäudeart am besten geeignet ist, weiß ich als unabhängige Sachverständige in Berlin Biesdorf für Berlin und Brandenburg. Als Diplom Sachverständige im Fachgebiet für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken, Mieten und Pachten ermittle ich den Wert einer Immobilie objektiv und zuverlässig. Ich berate Sie beim Immobilienkauf, Verkauf und erstelle Ihnen gerichtsfeste Wertgutachten.
Telefon: 0172.6064789
Als Diplom Sachverständige (DIA), zertifiziert gemäß DIN ISI 17024 für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken, Mieten und Pachten lege mein Hauptaugenmerk auf Hausbewertung, Wohnmarktanalyse & Grundstücksbewertung. Ich ermittle den Wert Ihrer Immobilie nach den vorgeschriebenen Richtlinien wie ImmoWertV 2021 und bin dabei unabhängig und neutral. Mit meiner ausgeprägten Marktkenntnis berate ich Sie als bestehende & zukünftige Immobilienbesitzer.
Fragen Sie mich nach einen kostenlosen Erstberatung!
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Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine weitreichende Entscheidung, die wohl überlegt sein will. Die Immobilienbewertung durch einen Gutachter hilft, Nachteile beim Kauf oder Verluste beim Verkauf zu vermeiden.
Nicht immer möchten Nachkommen eine geerbte Immobilie behalten. Besonders bei renovierungsbedürftigen Häusern und Wohnungen besteht der Wunsch, das Wohneigentum schnell und unkompliziert zu veräußern.
Kommt eine Ausgleichszahlung im Falle einer Scheidung nicht in Betracht, kann die Immobilie verkauft werden. Kosten und Gewinn werden in diesem Fall unter den Eheleuten aufgeteilt.
Im Falle eines privat oder beruflich bedingten Umzugs in eine andere Stadt, kann ein zuvor gekauftes Haus entweder vermietet oder aber verkauft werden. Um Steuern zu sparen, sollte man hier die entsprechenden Fristen beachten.
Bei dem Sachwertverfahren wird der Immobilienwert über den Wiederbeschaffungswert des Objektes bestimmt. In die Berechnung fließen u. a. Bodenrichtwert, Herstellungskosten ( NHK 2010) und die Alterswertminderung, teilweise auch die Regionalfaktoren in den Immobilienwert ein.
Anwendung findet das Sachwertverfahren vorrangig bei:
Das Sachwertverfahren ist ein mögliches Wertermittlungsverfahren für die Bewertung von Immobilien. Als Berechnungsgrundlage dient der Bodenrichtwert sowie die Herstellungskosten des Gebäudes und die Außenanlagen. Unterschiedlich verhält sich die Wertfindung mit Nebenanlagen wie Garagen oder besondere Bauten wie zum Beispiel Poolanlagen oder Dachterrassen. Angewendet wird das Sachwertverfahren vor allem bei eigengenutzten Einfamilienhäusern und immer dann, wenn Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Vergleichswerte nicht möglich sind.
Das in Deutschland verwendete Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV genau geregelt. Am 01.01.2022 ist die neue Immobilienvermittlungsverordnung - ImmoWertV 2021 in Kraft getreten. Die genaue Anwendung wird in der ImmoWertA geregelt, die im September 2023 endlich verabschiedet werden soll. In Verbindung mit der Sachwertrichtlinie, dem Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und den Daten aus dem Grundstücksmarktbericht ergibt sich eine strenge Normierung dieses Verfahrens.
Zudem richtet sich der Marktanpassungsfaktor ggf. dem Regionalfaktor nach der Art der Immobilie. Bei gewerblich genutzte Immobilien werden demnach andere Korrekturfaktoren zugrunde gelegt als bei Einfamilienhäusern.
Wenn das Vergleichswertverfahren nicht durchführbar ist und / oder es sich um nicht-vermietbare Objekte handelt, ist das Sachwertverfahren mehr oder weniger alternativlos. In allen anderen Fällen sind die beiden anderen
Wertermittlungsverfahren die bessere Wahl, um den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie bzw. eines Grundstücks so exakt wie möglich darzustellen.
Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) und der Gebäudesachwert (Herstellungskosten laut NHK2010 pro m² x Bruttogrundfläche abzüglich Alterswertminderung) getrennt ermittelt.
Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert wird anschließend einem Marktanpassungsfaktor ggf. Reginalfaktoren multipliziert, um den Gebäudesachwert zu erhalten. Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale die die meisten Objekte aufgrund von Schäden, Baumängeln, Instandhaltungsrückstau oder besondere Bauteile aufweisen, schlagen sich auf den errechneten Verkehrswert wertmindernd oder auch werterhöhend nieder.
Bei dieser praxisnahen Berechnungsmethode erfolgt die Immobilienbewertung über den Ertrag der Immobilie.
Besonders geeignet für Immobilien mit Ertrag wie:
Das Ertragswertverfahren ist eines von drei üblichen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien bzw. Grundstücken. Anders als bei Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren wird der Verkehrswert beim Ertragswertverfahren auf Basis des Ertrags einer Immobilie abgeleitet. Entscheidend für den Wert der Immobilie sind die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, das heißt der Ertrag. Das Wertermittlungsverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Wohnimmobilien sowie Gewerbeimmobilien und gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet.
Den Ertragswert erhalten Sie durch Berücksichtigung in der Berechnung durch den:
Unter Berücksichtigung weiterer Werte kann der Sachverständige den Ertragswert (Verkehrswert) des zu bewerteten Objektes berechnen.
Das internationales Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren unterscheidet man zwischen der deutschen und der internationalen Berechnungsgrundlage. Die Besonderheit des deutschen Ertragswertverfahrens ist, dass Boden und Gebäude zuerst einmal getrennt betrachtet werden. Beim internationalen Verfahren wird der Wert eines bebauten Grundstücks hingegen aus den aktuellen Mietverträgen und Wiedervermietungsmöglichkeit abgeleitet. Eine Trennung zwischen Gebäude- und Bodenerträgen findet nicht statt.
Weitere internationale Ertragswertverfahren sind die Investment Method und das das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF).
Die genaueste der drei Methoden ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie über Vergleichswerte
Besonders geeignet für:
Bei direkten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert über eine artgleiche bereits verkaufte Immobilie in der näheren Umgebung ermittelt. Um eine Vergleichsbasis zu bekommen, muss die Immobilie folgende Kriterien erfüllen:
Beim indirekten Vergleichswertverfahren bezieht sich der Sachverständige auf die erzielten Kaufpreise aus der Vergangenheit verschiedener Immobilien. Diese werden vom jeweiligen Gutachterausschuss aufbewahrt. Anhand diverser Kriterien wie Baujahr, Lage, Art der Immobilie – werden die Kaufpreise sortiert. Die Durchschnittspreise aller Segmente fließen unter Berücksichtigung relevanter Zu- und Abschläge in das indirekte Vergleichswertverfahren ein.
Größe des Objekts
Lage der Immobilie
Alter und Zustand
Vergleichswertverfahren bei Grundstücken
Wird das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung von Grundstücken angewendet, spielen folgende Faktorennein Rolle:
Soll der Wert von einem Haus oder einer Wohnung mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden, wird der Gutachter sein Augenmerk auf folgende Faktoren richten:
Eine professionelle Immobilienbewertung ist die beste Versicherung für den optimalen Hausverkauf. Auch Käufer sind in der Lage mit einer ordentlich-durchgerechneten Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung ihren Traum zu erfüllen. Auch Beratung zur Wahl der Bank, Umschuldung und Nutzung der Immobilien. Expertise zu Zinsen, Eckdaten, Anlagen, Kriterien und Adresse finden in der FAQ Berücksichtigung.
Immobiliengutachter Hoppegarten
Immobiliengutachter Hellersdorf
Immobiliengutachter Ahrensfelde