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Berlin: Senat winkt Mietendeckel samt "Wucherpreis"-Regelung durch Gesetzentwurf beschlossen

Berlin: Senat winkt Mietendeckel samt "Wucherpreis"-Regelung durch

Gesetzentwurf beschlossen

Haufe Online Redaktion

Berlin: Senat beschließt Gesetzentwurf zum Mietendeckel

Szeneviertel Prenzlauer Berg mit seinen Altbauten: Mit der "Wucherpreis"-Klausel will Berlin die zuletzt stark gestiegenen Mieten in den Griff bekommen

Der Berliner Senat hat formal den Gesetzentwurf zum Mietendeckel mit der umstrittenen "Wucherpreis"-Klausel beschlossen. Bis Anfang 2020 soll das Gesetz vom Abgeordnetenhaus verabschiedet werden. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder. Die rechtliche Unsicherheit bleibt.

Die Absenkung von Mieten war der größte Streitpunkt zwischen Rot-Rot-Grün bei den Koalitionsverhandlungen am 18. Oktober. Berlins Regierungschef Michael Müller (SPD) hatte für jährliche moderate Erhöhungen plädiert und sich gegen eine Absenkungsmöglichkeit der Mieten ausgesprochen. Gerade dieser Punkt berge rechtlich ein hohes Risiko, das gesamte Gesetz könnte vor dem Bundesverfassungsgericht scheitern, so Müller. Das Mietendeckel-Gesetz, wie es der Senat am 22. Oktober auf den Weg gebracht hat, nannte er einen Kompromiss.

Von einem Kompromiss könne nicht die Rede sein, echauffierte sich der Präsident des Immobilienverbands IVD, Jürgen Michael Schick. Stadtentwicklungssenatorin Kathrin Lompscher (Die Linke) habe sich vielmehr in weiten Teilen gegenüber Müller durchgesetzt und über den bisherigen Entwurf für ein Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) hinaus "ihre Vorstellung von einer sozialistischen Wohnungspolitik umgesetzt", so Schick.

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Was mehr als 20 Prozent über den definierten Obergrenzen liegt, muss gestrichen werden

SPD, Linke und Grüne haben sich darauf geeinigt, dass die erlaubten Höchstmieten bei Bestands- und Neuvermietungen um maximal 20 Prozent überschritten werden dürfen. Die Mietobergrenzen sind in einer Tabelle (siehe unten) festgehalten, die sich am Berliner Mietspiegel von 2013 orientiert. In jenem Jahr galt der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt laut Senatsverwaltung noch als gesund. Der aktuell geltende Mietspiegel 2019, für den sich die SPD-Fraktion ausgesprochen hatte und der gemeinsam mit Vermieter- und Mieterverbänden erarbeitet und erstmals seit 2013 wieder von allen anerkannt wurde, gilt mit Einführung des Mietendeckels nicht mehr.

Vermieter, die sich bislang am aktuellen Mietspiegel orientiert oder eine mit der Mietpreisbremse konforme Miete vereinbart hätten, müssten erhebliche Verluste hinnehmen, meint Schick. Nach Ansicht der Eigentümer- und Mieterverbände könnte es nach der Einführung eines neuen Mietendeckels viele Jahre dauern, bis es wieder einen rechtssicheren Mietspiegel gibt, in dessen Berechnung dann jedoch nur Mieten einfließen würden, die nach Ende des Deckels neu vereinbart oder erhöht wurden.

Berliner Mietentabelle: Obergrenzen (ohne Zu- und Abschläge)

Erstmalige Bezugsfertigkeit

und Ausstattung

Mietpreis pro Quadratmeter

bis 1918 Sammelheizung und Bad 6,45 Euro

bis 1918 Sammelheizung oder Bad 5,00 Euro

bis 1918 ohne Sammelheizung / Bad 3,92 Euro

1919 bis 1949 Sammelheizung und Bad 6,27 Euro

1919 bis 1949 Sammelheizung oder Bad 5,22 Euro

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung / Bad 4,59 Euro

1950 bis 1964 Sammelheizung und Bad 6,08 Euro

1950 bis 1964 Sammelheizung oder Bad 5,62 Euro

1965 bis 1972 Sammelheizung und Bad 5,95 Euro

1973 bis 1990 Sammelheizung und Bad 6,04 Euro

1991 bis 2002 Sammelheizung und Bad 8,13 Euro

2003 bis 2013 Sammelheizung und Bad 9,80 Euro

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin

Mietsenkung: Wucher oder nicht?

Im Entwurf für das neue Gesetz sind Mietobergrenzen (je nach Ausstattung und Alter der Wohnung) zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen in der Hauptstadt vorgesehen. Auf diese Werte dürfen noch einmal 13,5 Prozent addiert werden – das entspricht nach Begründung der Koalition den gestiegenen Einkommen in Berlin seit 2013. Wenn Vermieter "Wucherpreise" verlangen – und nach Auffassung der Berliner Regierung ist das dort der Fall, wo die definierten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten werden –, sollen die Mieter eine Absenkung auf diesen Wert bei den Behörden beantragen können.

"Mieten, die oberhalb der Mietspiegelwerte von 2013 liegen, sind keine Wuchermieten. Und leider täuscht die Landesregierung Eigentümer, wenn sie behauptet, die Vormiete sei geschützt." Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD

Kompliziert wird es, weil auf die Mietobergrenzen noch Zu- oder Abschläge etwa auf Basis der Lage möglich sein sollen: Für einfache Lagen sind minus 28 Cent pro Quadratmeter, für mittlere Lagen minus neun Cent und für gute Lagen plus 74 Cent pro Quadratmeter vorgesehen. In Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen erhöht sich die Obergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent und für Wohnraum mit moderner Ausstattung um einen Euro pro Quadratmeter.

Das braucht Zeit zur Vorbereitung und mehr Personal: 200 neue Stellen in der Senatsverwaltung und 50 zusätzliche Arbeitsplätze in den Bezirken sollen geschaffen werden. Daher soll die Mietsenkungsklausel erst neun Monate nach dem Mietendeckel in Kraft treten, also wohl im vierten Quartal 2020.

Klassisch "eingefroren" werden die Mieten nicht: ein Inflationsausgleich ist möglich

Vorgesehen ist jetzt zunächst, dass die Mieten ab Januar 2020 für 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, rückwirkend zum Stichtag 18.6.2019 für fünf Jahre "eingefroren" werden. Damals hatte der Senat erste Eckpunkte des Vorhabens beschlossen.

Ab dem Jahr 2022 sollen Vermieter jedoch 1,3 Prozent jährlich als Inflationsausgleich auf die Miete aufschlagen können. Bei Maßnahmen zur Modernisierung für mehr Barrierefreiheit oder Klimaschutz sollen ohne Genehmigung bis zu einem Euro pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden dürfen. Für höhere Kosten soll es Fördermittel geben (sogenannter "atmender Mietendeckel"). Erhöht werden dürfe die Miete auch zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten, wenn das zwingend erforderlich sei, teilte die Senatsverwaltung mit. Bei Verstößen gegen das gesetz sollen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro fällig werden.

Der Beschluss des Mietendeckels zog aus der Immobilienbranche überwiegend Kritik auf sich. Allein der Mieterbund zeigte sich begeistert. Geschäftsführer Reiner Wild sprach von "einer historisch einmaligen Chance", während Unternehmen der Bau- und Wohnungswirtschaft in einem offenen Brief an den Senat Befürchtungen über "weitreichende negative Auswirkungen auf Wirtschaft und Gesellschaft", vor allem auf den Wohnungsbau äußerten. Der Mietendeckel werde zu jahrelangen juristischen Auseinandersetzungen führen und den Wohnungsbau lahmlegen, sagte IVD-Chef Schick: "Das ist verantwortungslose Politik".

Quelle: Haufe Redaktion

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